¿De quién son las obras de adecuación?

En un local que se alquila como espacio libre, sin ningún elemento salvo las tomas de corriente y suministros, que requiere construir lavabos, levantar paredes, tramitar licencias, etc.:

• El arrendador no está obligado a adecuar el local para el desarrollo de una actividad concreta ni a tramitar licencias u otros permisos.
• Aunque se puede pactar lo contrario, lo habitual es que usted asuma el coste de estos trámites. Y para evitar disputas al final del contrato sobre si puede retirar las obras o recibir una indemnización por devolver un local “mejorado”, hay que dejarlo todo previsto de antemano.

Gestiones previas

Lo primero será verificar si va a poder desarrollar su actividad concreta, según dónde se ubique el local, y consultar al Ayuntamiento qué licencias necesitará y cuánto tardará en obtenerlas. Dado que esto llevará un tiempo, habría que pactar una reserva de arrendamiento mientras se realizan estas gestiones. El siguiente paso será hacer un estudio de las obras a realizar, de su coste y de su alcance, para poder decidir si le interesa el local y, de ser así, ver si necesita pactar un plazo de carencia de pago mientras se llevan a cabo las obras.

¿Qué pasará con las obras?

Legalmente, usted debe devolver el local en el mismo estado en el que se le arrendó (es decir, todas las mejoras le pertenecen). Si ha utilizado materiales de gran calidad, le interesará llevárselos al final del contrato. Evidentemente, si desmonta las obras, deberá dejar el local en un estado similar al que se le entregó; no podrá dejar destrozos. No obstante, lo mejor es que hagan constar expresamente en el contrato qué ocurrirá con las obras:

• Las obras son del arrendatario. Si pacta que las obras le pertenecen, deberá asumir el coste de desmontarlas y llevárselas.
• Las obras quedan en beneficio de la propiedad. Este pacto es habitual. Así, al finalizar el contrato el propietario recupera un local “mejorado” y usted no debe volver a pagar para dejarlo como estaba. La inversión se puede compensar con una carencia inicial. Habrá que calcular lo que se gastó en las obras para pactar un plazo del arrendamiento que le permita amortizarlas.

Se podría pensar que, si se entrega un local “de origen” y se devuelve “mejorado”, hay un enriquecimiento injusto, pero los tribunales consideran que, si así se ha pactado, el enriquecimiento es legítimo, lo que no impide que pueda pactarse una indemnización. Además, se considera que dentro del concepto de “obras que deben quedar en beneficio del local” entran los elementos fijos y estables (encimeras, sanitarios, ventilación...), pero no el stock, el mobiliario o los electrodomésticos, por ejemplo.